房地合一稅 2.0 是財政部實施的稅制改革，旨在調整不動產交易課稅機制。促使不動產市場更穩定並提供更具吸引力的投資環境，同時確保稅收制度的效率和公平性。在整合 1.0 之前分開徵稅的不動產稅和土地增值稅，以提高稅制效率並減少稅收重疊。
房地合一稅 2.0 介紹
房地合一稅 2.0 是對早期房地合一稅制度的修正和升級版本。主要目的是簡化不動產交易的稅收結構，提高稅制效率，以應對不動產市場的變化。根據台灣稅務部門的文宣，房地合一稅 2.0 包括六大修法重點，其中包括調整課稅基準、稅率、免稅額、課稅方法、稅收優惠等方面的重大改變。這些修法重點的實施旨在使稅制更公平、透明，同時鼓勵積極的不動產投資。房地合一稅 2.0 的實施對不動產市場和投資者具有重要影響。旨在提高市場穩定性，減少投機性交易，並提供更具吸引力的投資環境。
主要修正一覽
贈與與買賣的稅務差異
當考慮將財產轉讓給子女時，有幾種方式可以考慮：「買賣」、「贈與」，或者在死後進行「繼承」。每種方式都有其優點和缺點，並涉及不同的稅收。
- 買賣：這是在生前將財產出售給子女的方式。優點是可以確保獲得實際的財產價款，而不會產生贈與稅。但要確保交易價款是公平市場價值，以避免潛在的土地增值稅和房屋契稅。
- 贈與：在生前無償轉讓財產給子女。這可能會產生贈與稅，但贈與稅的金額取決於贈與物的價值和規模。贈與有助於財產過戶，但需注意可能產生的稅收負擔。
- 繼承：財產轉移發生在財主的死亡後，由法定繼承人繼承。這可能會產生遺產稅，但遺產稅的適用標準因地區而異。有時，如果財產未達到遺產稅的課徵標準，則無需支付遺產稅。
| 稅目 | 贈與移轉 | 買賣移轉 | 繼承 |
|---|---|---|---|
| 土地增值稅 | 按一般稅率 20%、30%、40% 核課 | 按一般稅率 20%、30%、40% 核課或可享受自用住宅優惠稅率 10% | 免課 |
| 契稅 | 按房屋評定標準價格 6% 核課 | 按房屋評定標準價格 6% 核課 | 免課 |
| 證券交易稅 | 免課 | 按成交價 0.3% 核課 | 免課 |
| 印花稅 | 按契約金額 1‰ 核課 | 按契約金額 1‰ 核課 | 協議分割繼承按分割不動產總值 1‰ 核課 |
| 贈與稅 | 按贈與時財產之時價核課 | 除能提出支付價款之確實證明者外，須按財產之時價核課 | |
| 遺產稅 | 須合併其他遺產核課 |
房地合一稅對自住族影響
對於自住族群完全不用擔心受影響，還可適用 重購退稅 與 自住減免 兩大優惠
1.重購退稅：只要民眾符合以下條件，無論是先購後售或是先售後購自住房地產，均有資格申請退稅或抵稅的優惠。
- 出售前一年未做商業用途或出租。
- 個人或其配偶，以及直系親屬必須設有戶籍並且實際居住在買賣的房產中。
- 出售舊房地與重購新房地（以完成移轉登記日為準）之間的時間差必須在 2 年以內。
- 在過去五年內，所購買的房屋未用於其他商業或轉售等其他用途。
這四項條件符合的情況下，可以享受先繳稅款後退稅的機制。
2.自住減免：個人出售自住房地，並且該房地是個人、配偶或未成年子女實際居住了六年以上，且未提供出租或用於商業用途，則可以享受稅收優惠。
- 賣方可以免除房地合一稅課稅所得中的前 400 萬元，超過 400 萬元部分適用 10％ 的所得稅率。
- 此項優惠在六年內僅能使用一次。
符合上述條件，可以在出售自住房地時享受稅收減免，這有助於減輕您的稅收負擔。
房地合一稅對營利事業對象的影響
為了防止透過不同方式的轉移來逃避稅收，修法後，將預售屋的交易以及符合一定條件的股份或出資額視為房地交易，必須繳納相應的房地合一稅。修法旨在防止稅務逃避行為。
110 年 7 月 1 日起，營利事業交易下列項目所得須按新制課稅：
- 105 年 1 月 1 日以後取得房地。
- 105 年 1 月 1 日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權。
- 105 年 1 月 1 日以後取得預售屋及其坐落基地。
- 符合一定條件之股份或出資額。
適用稅率
修法後營利事業比照個人，按持有期間採差別稅率，分開計稅。
※非自願因素出售、以自有土地與建商合建分回後出售：稅率 20%，分開計稅。
※營利事業興建房屋完成後第一次移轉之房地 ( 註 ) 交易：稅率 20%，合併計稅。( 註：指營利事業為起造人申請建物所有權第一次登記所取得之房屋及其坐落基地 )
如何計算
先算有多少所得？
成交價額 – 取得成本 – 相關費用 – 土地漲價總數額 = 課稅所得 ( 稅基 )
再算要繳多少所得稅？
課稅所得 ( 稅基 )ｘ稅率 = 所得稅
取得成本 ?
- 買賣取得者，以買入成交價額為準。
- 購入房屋及土地達到可供使用狀態前所支付的必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等）。
- 取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非 2 年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。
- 未提示成本證明文件者，稽徵機關以查得資料核定其成本；如無查得資料，可依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本。
相關費用 ?
- 交易房屋、土地所支付的必要費用 ( 如仲介費、代書費等 )。
- 當次交易未自該房屋及土地交易所得減除的土地漲價總數額部分所繳納的土地增值稅。 【（申報移轉現值—公告移轉現值）／土地漲價總數額】*已納土地增值稅
- 未提示因取得、改良及移轉而支付的費用者，稽徵機關以查得資料核定費用；如無查得資料，得按成交價 3% 計算，並以 30 萬元為限。
土地漲價總數額 ?
為了防止利用土地增值稅與所得稅稅率差異來避稅，
修法後增設減除上限 = 交易當年度公告土地現值 – 前次移轉現值
檢附文件及報繳期限
- 申報書。
- 契約書影本。
- 其他相關文件。
併交易年度營利事業所得稅辦理結算申報。
範例說明
○○公司購買一戶房地產 1,000 萬元，持有一段期間後出售賣了 1,460 萬元，另外支付仲介及代書費用約 45 萬元，這段持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約 15 萬元。請問○○公司出售房地產，修法前後稅金差多少 ?
○○公司出售房地產的課稅所得為 400 萬元（售價 1,460 萬元 – 取得成本 1,000 萬元 – 仲介及代書費用 45 萬元 – 土地漲價總數額 15 萬元），再依持有期間乘上稅率，即可知道要繳多少稅 !
( 上述圖例、範例取材整理於財政部網站 )
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