【問與答】申請用地變更合法化

項次

問題

解答

1

特定工廠土地變更為特定目的事業用地之建蔽率僅60%，又回饋金高達50%，造成可建築面積不足，業者負擔亦重

(1) 110年6月21日公告之「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」，特登變更特定目的事業用地建蔽率由60%提升至70％。

(2) 農地變更回饋金，是依農業發展條例規定收取。

2

用地變更回饋金金額過高，建議降低回饋金收取百分比。

特定工廠用地變更適用之回饋金基準，行政院已確定政策方向，即繳交之回饋金，應與變更供其他事業設施使用之標準一致(50%，如醫療機構、社會福利等)，以符合公平原則，但得分期繳納及提供融資貸款，以紓解工廠資金調度壓力，且縣市政府收取之回饋金將運用於公共排水設施相關改善事宜，以利維護環境安全。

3

用地變更辦法通過後，是否僅6,000家業者適用？

110年6月21日公告之「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」，只要是位於非都市土地並取得特定工廠登記業者，且未遭環保主管機關裁罰停工或停業者皆可申請。

4

位於都市計畫土地內取得特定工廠登記的業者能否辦理用地變更？

內政部營建署已於110年12月21日預告都市計畫取得特定工廠登記土地變更處理原則（草案），預計111年正式上路。

5

未提出用地計畫申請，會有什麼後果？

特定工廠未於121年3月19日提出用地計畫之申請，有效期限屆滿(129年3月19日)，即不適用免罰規定。

6

土地所有權人，一定要公司名下？股東名下是否也可以？

用地計畫需取得全部土地所有權人同意書，土地所有權人並未限制需由公司或股東持有。

7

變更為特定目的事業用地後，如果還是有使用上不足的問題，可否毗鄰隔壁農地？

不行，特定工廠應以特定工廠登記廠地範圍內土地規劃，不適用興辦工業人使用毗連非都市土地擴展計畫申請審查辦法。

8

已領有特定工廠業者申請用地變更計畫，倘原先核定6筆地號，惟考量目前營運需求，得否先申請3筆地號進行用地變更作業？或應6筆地號一併申請才符合原特定工廠核定事項？若已完成前3筆地號之用地變更作業，是否得以同特定工廠資格，以分期開發方式申請另3筆地號用地變更作業？

依「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」第12條第1項規定，用地計畫經核定後，如需變更用地計畫內容，限於原核定變更編定之用地範圍內，應檢具變更用地計畫，向直轄市、縣（市）主管機關提出申請用地計畫變更。

9

廠房位於兩塊地號上，兩塊地號面積相同(未達2公頃)，但是一塊地號是屬於都市計畫土地，另一塊是屬於非都市計畫土地，那業主是否要分成2個主管機關提出申請？能否有辦法讓業主一次同時申請？或是能建議併入地方都市計畫內檢討？ 

(1) 不能合併檢討。都市計畫內依內政部「都市計畫取得特定工廠登記土地變更處理原則」辦理；非都市土地且申請面積未達5公頃，依「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」申請。

(2) 前述情形，位屬非都市土地倘經地方政府檢討納入都市計畫範圍內，得於納入後僅辦理都市計畫之土地變更。

10

工廠位於特定農業區，土地相鄰但分別設有A廠及B廠。若先以A廠提出申請且面積未達1公頃，這樣要辦環評嗎？ 若之後B廠要再提出用地計畫申請，這樣需要加計原本一廠的面積計算是否達到1公頃以上嗎

(1) 依據開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準第3條：工廠之設立，位於特定農業區之農業用地，申請開發或累積開發面積1公頃以上。

(2) A、B二廠分屬不同事業主體，分別依上述規定檢視是否須辦理環評。

11

請問當初申請特定工廠納管時，廠地面積如為800平方公尺，廠房面積只有100平方公尺，那申請用地變更時是用廠地面積800平方公尺下去申請？建蔽率也是用800 平方公尺計算？

是，得以特定工廠廠地範圍內土地規劃。倘有依建築線指示圖規定之退縮地，不得計入法定空地檢討。

12

「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」是否可增列「105年5月19日前之建築物得納入興辦事業計畫規劃」。

105年5月19日前之建築物倘非屬特定工廠登記廠房或建築物面積登記範圍，應依規定提出納管、改善計畫併入特定工廠登記範圍，始得於法定建蔽率、容積率範圍內檢討合法使用。

13

(1) 建議解除1.5公尺隔離綠帶限制，可否得用封閉式牆體來替代緩衝式隔離效果？或者以繳納代金、平均隔離綠帶面積等方式辦理。

(2) 1.5公尺的隔離綠帶上，如有突出的建築物(如消防用的水箱等)是否可以不用拆除，以免影響建築物的結構？

(3) 隔壁的農地已經變更使用為工廠(此工廠已經超過30年以上)，但是業者不願意去納管，在用地變更時是否可以不用1.5公尺的隔離綠帶？

(4) 隔壁的農地已經是廢棄的廠房，在用地變更時是否可以不用1.5公尺的隔離綠帶？ 

有關隔離綠帶或設施留設之規定，「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」已有多項嶄新作法：

(1) 申請人得使用毗連土地1.5公尺範圍內土地規劃為隔離綠帶納入申請範圍，且變更編定為特定目的事業用地，並得計入法定空地。

(2) 若相鄰之農業用地為已取得特定工廠登記之廠地範圍，考量已非作農業使用，於相鄰處得免留設隔離綠帶或設施。

(3) 隔離綠帶或設施上既有不符規定建築物，申請人得於使用執照前一次性拆除。

(4) 相鄰農地縱為工廠或其他違規使用，但用地編定別為農牧用地，申請範圍鄰接側仍應留設隔離綠帶或設施。 

14

用地辦法規定相鄰之農業用地為已取得特定工廠登記之廠地範圍，於相鄰處得免留設隔離綠帶。如若相鄰之農業用地已蓋滿農舍及增建非農用構造物，既存非農用事實，申請時是否可免留設隔離綠帶。

相鄰農地縱已具農舍或其他違規使用，但仍屬農發條例定義之農業用地，仍應依規留設隔離綠帶或設施。

15

特定工廠登記廠地範圍外毗連既有農舍，可否於用地計畫一併納入申請變更

用地計畫應以特定工廠登記廠地範圍規劃。若農舍使用性質符合廠房附屬空間，建議一併檢討重新納管，納入廠地範圍。

16

隔壁是飼料廠，我方已同意隔離綠帶1.5米給予使用。那樣是否可以共同作為隔離綠帶？

若飼料廠用地編定別仍為農牧用地，申請範圍與鄰接農牧用地側仍應自行留設隔離綠帶或設施。

17

當鄰地同意賣給我方做隔離綠帶後，隔離綠帶是否以臨界線往外1.5公尺做隔離綠帶？能否往外增加？

申請人僅得使用毗連土地1.5公尺範圍內土地規劃為隔離綠帶納入申請範圍，變更編定為特定目的事業用地。

18

可否先利用原有廠地先蓋起廠房，再來拆隔離綠帶？

(1) 用地計畫得於特目用地範圍內整體規劃核定，即可依法領得建造執照興建廠房。

(2) 位於隔離綠帶上的建築，得依據本辦法第8條緩拆規定，申請於使用執照前一次拆除。

19

關於隔離綠帶1.5公尺的認定範圍如何計算？

隔離綠帶或設施之寬度依計畫範圍線起算。

20

外擴1.5公尺隔離綠帶需要做1小時防火建材而且限制開窗及强制排煙，建請可以外擴至3公尺，減少用地變更時另一個負擔。

(1) 為減少既有廠房與農業用地間不足1.5公尺致需拆廠之情形，遂訂定允許外擴1.5公尺作為隔離綠帶。

(2) 因此，允許外擴土地之寬度，等同於隔離綠帶或設施應留設寬度，且倘既有寬度不足，得依建築技術規則檢討防火設備補強。

(1) 用地辦法有關隔離綠帶或設施留設規定，與農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點之規定相符。

(2) 案例1、2與相鄰農業用地均應至少規劃1.5公尺隔離綠帶或設施，且面積均應達申請面積30%以上。

22

土地變更完成時，應將原有的套繪及建物保存滅失。

(1) 原有土地地目有其特定使用規則，變更後已不符變更後地目，反而使原有建築物成為違建。

(2) 如不滅失則無法申請建照。

(3) 另如有外擴1.5公尺隔離綠帶，如無滅失，則無法提供作為變更後地目之空地比。

(1) 若領有使用執照之農舍已納入廠地範圍，可於法定建蔽率、容積率內一併納入用地計畫，申請變更為特定目的事業用地並檢討使用執照，則無農舍成為違建問題。

(2) 另依農業用地興建農舍辦法第12條規定，農舍坐落之農業用地變更為非農業用地時，得申請解除套繪管制。

23

廠方旁邊是水利溝，是否需要設置隔離綠帶？

水利用地如作為農業生產灌溉排水用途者，屬農業用地範疇，應規劃隔離綠帶或設施。

24

原有圍牆，如在隔離設施上請准予不要拆除圍牆。

(1) 有圍牆反而有保護農地效果。

(2) 工廠的安全才得以維護管理。

(3) 如拆除，反而同時造成環保廢棄物不符實際。

隔離設施之認定，指具有隔離效果之通路、水路、空地、廣場、平面停車場、開放球場、蓄水池及滯洪池等非建築之開放性設施。圍牆非屬農業主管機關同意於隔離設施上設置之設施。

25

特登工廠既有建物申請補建使照時，可否不需檢討無障礙設施？

無障礙設施需依內政部主管建管法規檢討。

26

若是依照「建築技術規則」等規定，現況有許多特定工廠建物為10~20年建物，根本無法符合相關建築法規，所以會有許多建物無法補請使用執照，請問如何處理？

申請人於用地計畫規劃時應一併考量既有建築物之結構，若得以加強應一併加強抗壓、耐震等結構安全。若仍不符規定，應考慮重建廠房，以加強公共安全。

27

(1) 建物及廠區配置是否可以與原核定的特定工廠建物樣式不同？

(2) 請問目前現況建蔽率50% 容積率100%，因建築物老舊結構材質無發通過建築法等規定需要打掉重蓋，可以在用地計畫規劃興建建蔽率70％與容積率180％之新廠房嗎？

(3) 特定工廠辦理地目變更時，如現況建蔽率及容積率偏低不敷使用者，可否於用地計畫將如容積率建蔽率提高，併案申請？

可以，廠房及建築物的規劃應以取得合法工廠登記之後，工廠營運的長遠性規劃為考量，並在符合特定目的事業用地建蔽率70%、容積率180%以內規劃。

28

工廠位於特定農業區，廠地面積約1.2公頃。是否應拆除部分廠房，將申請面積小於1公頃提出申請？

建議達一定規模面積者不應規避環評程序及審議，申請面積達1公頃以上者，應依環評法規定辦理環境影響評估。

29

是否可以簡化行政流程，讓特登業者可以自行辦理土地變更？

「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」是以自行辦理為原則，其中依規定僅相關地形實測圖、建築線指示圖、建築物及廠區配置以及防火間隔檢討等需檢附專業技師、建築師簽證。

30

(1) 在農地的工廠有排水的問題，因灌排分離無法排水，有些地區臨登時可以儲留，現在不能儲留，如何解決排水問題？

(2) 用地變更過程中，若農田水利署不予同意搭排，請問如何解決？

(3) 依辦法第7條廢(污)水排放計畫之規定第2項：屬生活污水者取得相關主管機關同意對外排放之文件。由於特定工廠常遇基地位置位於農田水利署灌排範圍，又依臺中市建築法規無法回收利用廢污水，請問該如何解決？

若有事業廢水應依據環保主管法規申請排放許可或簡易排放許可。另若僅生活污水之排放，應視基地現況尋找週邊「非灌溉專用渠道」，以附掛、農路埋管等方式，向當地農田水利署各分處提出申請。

31

私設道路供民眾通行3、40多年，但無指定建築線，未來廠房若能用地變更，建築線問題該如何解決？

倘現況道路具供公眾通行性質且已達20年以上，得向當地區公所申請「現有巷道」之認定後，申請建築線指示圖。

32

廠區的聯外道需有8公尺，廠區的前面有溝渠，加道路不足8公尺，應如何處理？廠區前面的溝渠加道路超過8公尺，是否可以不退縮？

面臨道路不足8公尺，可自行退縮至8公尺。道路側現況具水溝是否仍需退縮，應先行辦理指定建築線申請，依建築線指示位置判定。

33

用地計畫核定後雖然有2+2年共4年的時間，但是常有不確定的因素存在，如果4年不夠是否可以再展延，以免前面的心血白費？

依據本用地辦法第10條立法說明：「…，未能於規定限期完成工廠登記者，應申請展期，其展延之期限總計不得超過2年，但經申請人舉證主管機關審查期間之天數，得予扣除。…」，遂倘有4年內無法完成使用之情形，得經申請人舉證主管機關審查期間之天數，依實際審查天數予以扣除。

34

特定工廠申請「用地計畫」、面臨前有防汛道路、是否有劃設距離、可申請建築線的範圍如何劃分、工廠出入一定都會經過防汛道路上。 【轉自內政部營建署2.12-0906】 有關河川區內或河川區域線內之水防道路可否指定建築線一節，貴署前以94年4月20日「研商都市計畫區河川區內或河川區域線內之防汛道路可否指定建築線案會議」之紀錄所引用之本署以94年4月20日經水政字第09453033350號函送之書面意見，略以：「水防道路在道路（含市區及村里道路）主管機關未將其公告為道路系統並由道路管理機關接管前，不得將水防道路視同一般道路並據以指定建築線。」及「河川區域內之現存便道、運輸路及水防道路皆不宜認定為既成道路，亦不得據以指定建築線」作為水防道路得否指定建築線之依據。

(1) 依據內政部解釋水防道路不得指定建築線，若該水防道路沿線民眾通行頻繁，建議洽詢縣政府主管機關評估提升為一般道路可行性，或另尋求周邊其他可通行道路。

(2) 有關建築線指示方式，可參各縣市的建築管理自治條例規定，另建議得向當地公所確認面前道路性質及建築線指示圖標示事項。

35

倘若廠地位於未來市府土地重劃計劃，土地變更為特定目的事業用地後是否可參與土地重劃？

可以。

36

既有丁種建築用地旁毗連經農委會核定專案輔導之計畫且變更為特目，後因具增加產業類別及產品之需求，後續申請用地合法化方式？

(1) 若新增產業類別及主要產品非屬原農委會專案輔導同意之使用用途且屬工廠使用之性質，得於111年3月19日前將特目範圍提出納管申請。

(2) 後續用地合法化可考慮兩途徑：

A.取得特定工廠登記後，依據用地辦法擬具用地計畫申請核定且完成補照或變更設計程序後辦理工廠登記。

B.依據毗連用地辦法規定申請毗連用地擴展計畫，申請計畫核定、變更編定為丁建且完成補照或變更設計程序後辦理工廠登記。

37

建議特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法應比照納入「能源用戶訂定節約能源目標及執行計畫規定」第2點至第4點之規定，能源用戶訂定節約能源目標及執行計畫，以符能源用戶節約能源趨勢。

(1) 特定工廠如屬「能源用戶訂定節約能源目標及執行計畫規定」第1點規定之能源用戶，即應按規定訂定節約能源之目標並採行必要之節約能源措施。

(2) 此外，為促使業者善盡環保及綠能之社會責任，特定工廠業者另依該「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」規劃設置太陽光電設施。

38

(1) 有關工廠改善計畫、申請特登的撤銷或廢止，皆針對有工廠的環境污染、公安事故訂有規範，申請用地計畫是否應有相關條款？

(2) 曾發生惡意違反環境法規情節重大，造成污染的工廠，不應該還有機會申請用地計畫並就地合法。否則工廠合法後，政府還有什麼手段可以遏止周遭農地遭受污染。

(1) 「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」第3條明文規定申請人應取得特定工廠登記，始具申請資格。若申請人因工廠管理輔導法或特定工廠登記辦法之規定，受主管機關撤銷或廢止特定工廠登記，自不得申請用地變更。

(2) 「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」第11條規定：A.經直轄市、縣（市）主管機關依特定工廠登記辦法第23條廢止或撤銷其特定工廠登記。B.因違反環保法規，經環境保護主管機關認定情節重大命令其停工或停業。得廢止其用地計畫之核定

39

應明確規定取得合法登記前，若有因違反環保法規，經環境保護主管機關認定情節重大者，應廢止用地計畫。

「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」第3條明文規定申請人應取得特定工廠登記，始具申請資格。若申請人因工廠管理輔導法或特定工廠登記辦法之規定，受主管機關撤銷或廢止特定工廠登記，自不得申請用地變更。倘申請人曾因違反環保主管機關，且認定情節重大，處以停工或停業處分。仍需經環保主管機關認定改善完成復工，3年後才有申請用地變更資格。

40

將用地變更回饋金提撥給農業發展基金專款專用，是作為污染廠址整治之用還是有其他的用途。是否可以有包含公共設施建置？

特定工廠用地變更適用之回饋金基準，行政院已確定政策方向，即繳交之回饋金，應與變更供其他事業設施使用之標準一致(50%，如醫療機構、社會福利等)，以符合公平原則，但得分期繳納及提供融資貸款，以紓解工廠資金調度壓力，且縣市政府收取之回饋金將運用於公共排水設施相關改善事宜，以利維護環境安全。

41

在特目階段要求廠家裝設光電設備，可能造成消防救災環境的變動，針對這部分會如何因應？

用地計畫核定後設置太陽光電發電設備，仍應依建築法等相關規定請領雜項執照或併同建造執照申請雜項工作物，送建築主管機關審查。

42

「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」第4條所提的用地計畫是否會實質審查？又第5條所提的用地計畫包含事項，如第5條第1項第2款「廠地及鄰近環境概況」，具體內容有哪些？

(1) 直轄市、縣(市)政府受理用地計畫後相關審查程序、會辦單位以及時程規定於本辦法第7條均明定實質審查。

(2) 用地計畫審查時，除本辦法規定之外，申請人仍應依各主管法規之規定，檢附必要之文件。例如：涉及農業用地變更時，應檢附農業用地變更使用說明書，其中對鄰近農業生產環境之影響、降低或減輕對農業生產環境影響之因應設施等即為必要審查內容。申請人於用地計畫書依本辦法規定檢附應備文件，經直轄市、縣(市)政府審查其適法性及合理性，始作為用地計畫之准駁。

43

考量國土管理已逐步邁入計畫引導的階段，有關「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」第7條的申請文件分送並會同實地勘查、審查的主管機關或單位，是否也應納入空間計畫機關（都發局、城鄉局⋯⋯等），協助內容的審查？

申請面積達2公頃以上，俟用地計畫核定後，即需提送開發計畫書等文件送直轄市、縣(市)政府都發單位審議；未達2公頃者，亦由工業主管機關加會土地使用主管單位或邀集參加聯合審查。

44

應先有遷廠才可以談特目變更，特目不可以交易，只可以繼承。

有關變更特目之後針對土地所有權移轉之管制，「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」第11條明定直轄市、縣（市）主管機關核定用地計畫後應檢查土地使用情形，已具有管制效果。倘未依核定之用地計畫使用，縣市主管機關應以書面通知限期改善，逾期未改善者，直轄市、縣(市)主管機關應廢止其用地計畫及註銷特定工廠使用地證明書，並通知直轄市、縣(市)地政主管機關依據管制規則第37條規定辦理維持使用地類別或變更編定事宜。