農地工廠的合法化是許多工廠主所追求的目標，但繁瑣的申請程序和嚴格的法規往往成為最大的挑戰。本文將深入剖析整個合法化過程，從建築線指定、用地變更到工廠登記，我們將詳細解說每個關鍵步驟。更重要的是，我們將分享實務中常見的錯誤與注意事項，讓您避開陷阱，順利達成合法化的目標。
內容快速索引
農地工廠的歷史背景
在台灣，農地工廠是指設立在農地上的工廠。這些工廠通常是在1960年代台灣經濟結構轉變，從農業轉向工業發展的背景下出現的。當時，為了促進農村經濟發展，政府鼓勵家庭代工，導致許多家庭在自有農地上搭建小型工廠。然而，由於這些工廠大多未受政府監管，存在著偷排廢水、污染等問題，引發了環境保護的爭議。儘管歷任政府都試圖解決農地工廠問題，但至今仍有超過10萬家農地工廠存在。
為了輔導農地工廠合法經營，台灣政府制定了《工廠管理輔導法》。根據該法，2016年5月20日之後新增的未登記工廠將被停止供電、供水並拆除。對於2016年5月20日之前已存在的未登記工廠，政府根據其污染程度，將這些工廠分為兩類：中高污染工廠將被輔導轉型、遷廠或關廠，否則將面臨與新增工廠相同的命運；低污染工廠則可以提出工廠改善計畫，申請「特定工廠登記」，並在20年內完成用地合法化。低污染農地工廠若要申請「特定工廠登記」，需要符合以下條件：在2021年3月19日之前提出用地計畫；在申請前三年內未因違反環保法規而被勒令停工或停業；取得特定工廠登記後，未違反《工廠管理輔導法》的相關規定。申請時，需要提交的文件包括特定工廠登記文件、用地計畫書、土地變更編定同意書等。其中，用地計畫書應詳細說明工廠所在地及周邊環境的現況、土地的未來使用計畫，以及工廠運營管理的具體安排。
取得特定工廠登記後，並不意味著農地工廠從此高枕無憂。特定工廠需要在取得登記後的20年內完成土地及建築物合法化，才能解除買賣、土地轉移的限制。此外，特定工廠還需要繳納營運管理金，直至取得土地及建築物合法使用之證明文件。
綜上所述，農地工廠是台灣經濟轉型的歷史遺留問題。要真正解決這一問題，確保經濟發展與環境保護的平衡，所有相關方的積極行動和合作至關重要。雖然台灣政府已制定相關法規，試圖引導農地工廠走向合法化，但要徹底解決這一問題，仍需要政府、企業和社會各界的共同努力。
農地工廠合法化的重要性
台灣自 1960 年代開始推動經濟發展，鼓勵家庭代工，導致許多小型工廠搭建在農地上。這些農地工廠雖然帶動了經濟成長，但因為未受政府監管，長期以來存在著污染環境、危害食品安全等問題，引發社會爭議。為了兼顧經濟發展與環境保護，政府開始推動農地工廠合法化。農地工廠需要合法化的原因主要有以下幾點：
- 解決環境污染問題：由於缺乏監管，部分農地工廠排放廢水和污染物，對環境造成負面影響。農地工廠合法化可以將這些工廠納入政府監管體系，通過要求其設置污染防治設施、規劃隔離綠帶等措施，降低污染，改善環境品質。
- 保障勞工權益和公共安全：登記的農地工廠因為不受政府監管，勞工權益和工作環境往往無法得到保障。此外，農地工廠在建築、消防等方面也可能存在安全隱患。農地工廠合法化後，政府可以加強對其勞工條件、建築安全、消防安全等方面的監管，確保勞工權益和公共安全。
- 促進產業升級轉型：農地工廠合法化並非只是讓現有工廠就地合法，更是希望藉此機會引導產業升級轉型。政府鼓勵農地工廠朝向低污染、高附加價值的方向發展，例如發展循環經濟、設置太陽能發電設備等，以提升產業競爭力，同時兼顧環境永續發展。
為了鼓勵農地工廠走向合法化，政府制定了《工廠管理輔導法》，並提供相關輔導措施，例如協助業者進行污染改善、提供融資貸款方案等。
農地工廠合法化的困境與挑戰
農地工廠合法化在台灣是一個複雜且充滿挑戰的議題。雖然政府制定了《工廠管理輔導法》並提供相關輔導措施，但在實際執行過程中，仍面臨許多困境：
- 法規要求與現實困境的落差：
- 《工廠管理輔導法》要求農地工廠在申請特定工廠登記時，必須符合土地使用管制規定、環保法規以及建築法規等。然而，許多既有農地工廠是在早期法規寬鬆的環境下設立，其廠房、設備和土地使用方式難以符合現行法規的要求。
- 例如，工廠建築物必須臨接寬 8 公尺以上的道路，但許多農地工廠的道路寬度不足，需要退縮建築線才能符合規定。這對於廠房空間有限的業者來說，是一大難題。
- 土地取得與變更的困難：
- 農地工廠要合法化，取得土地及建築物合法使用證明是必要條件。然而，許多農地工廠的土地是私人所有，取得土地所有權人的同意並不容易。
- 此外，即使取得土地所有權，也需要經過複雜的土地變更程序，才能將農地變更為特定目的事業用地。這過程可能耗費時間和成本，對於資源有限的中小企業而言是沉重的負擔。
- 財務負擔與技術門檻：
- 農地工廠合法化需要投入資金進行污染改善、建築物補強、設置太陽能發電設備等。對於許多規模較小、利潤微薄的農地工廠而言，龐大的資金需求成為一大阻礙。
- 此外，農地工廠還需要聘請專業團隊協助處理環評、水保、建築設計等技術問題。這些專業服務的費用也不低，對於資源有限的業者來說，是一筆額外的負擔。
農地工廠合法化是一個長期且需要多方協調的過程。政府需要持續檢討法規，提供更彈性且務實的輔導措施，並協助業者克服技術和財務上的困難。業者也需要積極配合政府政策，投入資源進行改善，以符合法規要求，共同努力實現經濟發展與環境保護的雙贏目標。
特定工廠建物合法化的申請流程
特定工廠建物合法化的申請流程，可以參考以下步驟：
- 確認建物是否為「程序違建」: 違建分為「程序違建」及「實質違建」。「程序違建」指的是違建型態符合現行建築及都市計畫相關法令規定，可以補辦申請程序並繳納罰款 ( 公定造價的千分之五 )。
- 確認違建型態：如果建物經檢討後，符合現行建築及都市計畫相關法令之規定，則屬於「程序違建」，可以補辦申請程序。反之，若屬於「實質違建」，則因為不符合現行建築及都市計畫相關法令之規定，必須拆除。
- 特定工廠申請用地變更：特定工廠申請用地變更完成後，特定工廠的建物會被歸類為「程序違建」，即可申請補辦程序。
- 繳納罰鍰和準備文件：特定工廠的建物在繳納罰鍰後，以及由建築師會同承造人及監造人準備好相關資料後，即可完成建物合法化，取得該建物的建築執照及使用執照。
建物合法化所需費用計算基準：
建築罰款和建築師費用是以建物的公定造價 ( 不是實際造價 ) 為計算基準。每個縣市的各類建築物公定造價都不同。
取得建物合法執照與使用執照流程：
- 建築執照: 準備好建築圖說和申請文件後，向建築主管機關提出申請。
- 使用執照: 將文件整理成冊，並由起造人會同承造人及監造人簽章後，即可提出申請。
什麼是建築線 ? 如何進行建築線指定 ?
建築線是指建築基地與道路之間的界線，用來界定建築物可以蓋到哪裡。建築基地必須要能指定建築線，才能蓋房子，而且只有可以指定建築線的土地，才有資格申請用地變更。《建築法》第 42 條規定，建築基地與建築線必須要相連接。
可以指定建築線的道路類型
- 公告道路： 政府根據都市計畫開設的道路，例如公路、市道、縣道等，計畫道路就算還沒開設也可以。
- 現有巷道： 地方政府依據特定條件認定通過的既有巷道。每個縣市政府認定現有巷道的條件都不同，但大致包含以下幾項：
- 是公有土地，或具有公用地役關係。
- 所有權人同意開放給大眾通行（未設定法定空地）。
- 已捐贈給大眾通行，並且完成登記（未設定法定空地）。
- 在特定時間點之前已指定建築線，且不影響公共通行。
- 已編釘門牌兩戶以上，且門牌或戶籍已存在 20 年。
- 土地謄本上的地目為「道」。
- 道路主管機關認定為既成道路。
- 民間自行開設，並且公告 30 天。
- 農地重劃後現況為道路，且提供大眾通行。
- 私設通路（連接到公告道路或現有巷道）： 私人土地內的道路，例如自家車道、社區道路、住戶共用出入口。道路的所有權和使用權都屬於地主，只提供給特定人士（例如社區居民）通行，不受地方政府管轄。私設通路在地籍圖或都市計畫圖上通常看不出來是一條路，也不屬於道路用地。如果擁有土地同意書，就可以指定建築線。
不能指定建築線的道路類型：
- 既成道路： 指的是提供不特定大眾通行 20 年以上、作為對外道路的必要道路，且在公眾開始通行時，所有權人沒有提出異議的土地。既成道路不能直接指定建築線，必須要先公告為現有巷道，才能指定建築線。
- 其他： 非公告道路、非現有巷道、非既成道路，通常是指沒有土地同意書的私設通路。這類道路必須要先取得土地使用同意書，或者經過既成道路認定程序，再公告為現有巷道，才能指定建築線。
建築線申請應備文件：
- 地籍圖謄本／土地謄本
- 地籍套繪圖
- 基地位置圖
- 現況照片／現況圖
- 建築線申請圖說
- 申請書
建築線指定費用：
每個案件的費用會依據道路類型而有所不同，例如公告道路及現有巷道每案新台幣 3 萬元起、私設通路每案 3 萬元起、既成道路每案 10 萬元起，非既成道路則另議。服務項目 – 建築線指定服務
建築線指定成功的關鍵要點：
指定建築線成功的關鍵在於基地必須臨接合法的道路。可指定建築線的道路類型包括 公告道路 、 現有巷道 及 連接到公告道路或現有巷道的私設通路。 公告道路 是指政府依都市計畫開設的道路，例如公路、市道、縣道等，計畫道路即使尚未開設也包含在內。 現有巷道 是指經地方政府依特定條件認定通過的既有巷道，每個縣市政府認定現有巷道的條件都不同。 私設通路 則是指私人土地內的道路，例如自家車道、社區道路、住戶共用出入口，必須具備土地同意書才能指定建築線。
不能 指定建築線的道路類型則包含 既成道路 與其他非公告道路、非現有巷道、非私設通路的道路。 既成道路 是指提供不特定大眾通行 20 年以上、作為對外道路的必要道路，且在公眾開始通行時，所有權人沒有提出異議的土地。 既成道路不能直接指定建築線，必須先公告為現有巷道才能指定建築線。 其他非前述三種道路類型的道路，通常是沒有土地同意書的私設通路，必須先取得土地使用同意書，或者經過既成道路認定程序，再公告為現有巷道，才能指定建築線。
若基地臨接的道路寬度不足，則可以依照建築技術規則的規定，在建築線退縮後進行建築。舉例來說，如果一塊 200 坪的基地需要退縮 10 坪，而建蔽率為 70%，則可建築的樓地板面積為 133 坪 [(200 坪 – 10 坪) * 建蔽率 70% = 133 坪]。 但退縮的土地不能計入法定空地面積，也不能在退縮的土地內建造圍牆、排水明溝和其他雜項工作物。
此外，建築物之間也必須依照建築技術規則的規定設置防火間隔，以確保消防安全。 防火間隔的距離和防火時效會根據建築物之間的距離和鄰接道路的寬度而有所不同。
想要成功指定建築線，必須注意基地是否臨接合法的道路，以及道路寬度和防火間隔是否符合建築技術規則的規定。
如何協助您進行建物合法化與建築線指定 ?
一、 釐清建物狀況與合法化途徑
確認建物是否具有建築執照與使用執照，若無則屬於違章建築，需要進一步判斷是屬於「程序違建」還是「實質違建」。
- 「程序違建」指的是建物本身符合現行建築法規與都市計畫規範，只是未取得合法執照，可以補辦申請程序並繳納罰款 (公定造價千分之五)
- 「實質違建」指的是建物不符合現行建築法規或都市計畫規範，無法補辦合法執照，必須拆除。
針對特定工廠，若已完成用地變更程序，其建物會被歸類為「程序違建」，可以補辦申請程序。
二、 建築線指定
建築線指定是建築設計的重要依據，決定了建築物與道路的關係，以及可建築的範圍。建築線指定的成功關鍵在於基地必須臨接合法的道路，包含 公告道路 、 現有巷道 和 連接到公告道路或現有巷道的私設通路。既成道路 不能直接指定建築線，需要先公告為現有巷道才能進行。若基地臨接的道路寬度不足 8 公尺，則需要根據建築技術規則的規定，在建築線退縮後才能進行建築。退縮的土地不能計入法定空地，也不能在上面建造圍牆、排水明溝等雜項工作物。
三、 建物合法化程序
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針對「程序違建」，準備建築圖說、申請文件等資料，向建築主管機關提出建築執照申請。取得建築執照後，再準備使用執照所需文件，由起造人會同承造人及監造人簽章後，向建築主管機關提出申請。繳納違建罰款，罰款金額以建物的「公定造價」(非實際造價) 為計算基準。
四、 其他注意事項
建築物之間必須依照建築技術規則的規定設置防火間隔，確保消防安全。特定工廠申請建物合法化後，其土地使用可能會受到限制，例如僅限於低污染產業類別使用。
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